افزایش بی سابقه قیمت مسکن | پشت پرده افزایش قیمت مسکن چیست؟

در چند سال گذشته قیمت مسکن نوسانات زیادی داشته است . قیمت مسکن در تهران رشد قابل توجه و سرسام اوری را تجربه کرده است. قیمت مسکن براساس شاخص های مختلفی مثل سال ساخت محله نوع ملک براورد می شود. در گزارش زیر قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را بررسی می کنیم.

به سطوحی حیرت‌انگیز رسیده و همه را نسبت به دلایل این وضعیت و البته روند بعدی معاملات بازار ملک کنجکاو کرده است. نشستی با حضور حسین عبده تبریزی، کارشناس ارشد و صاحب‌نظر بازارهای مالی، محمدرضا جواهری، رئیس هیات مدیره گروه مالی بانک مسکن، سعید شیرزادی، مدیر عامل گروه مالی بانک مسکن، شهاب‌الدین شمس، مدیر عامل تامین سرمایه مسکن و فرهاد حنیفی، معاون سابق نظارت بانک مرکزی در نمایشگاه کیش‌اینوکس برگزار شد و به این پرسش‌ها پاسخ داد. در ادامه چکیده‌ای از این جلسه را می‌خوانید.

معمای قیمت مسکن

عبده تبریزی به سه عامل مهم اشاره کرد: کاهش درآمد سرانه از ۸۶، نرخ رشد اقتصادی نزدیک صفر در دهه ۹۰ و منفی شدن روند سرمایه‌گذاری. این وضعیت نابه‌سامان در حالی است که قیمت مسکن به طرز غیرقابل باوری رشد کرده که با توان پرداخت مصرف‌کننده واقعی هم‌خوانی ندارد.

اجاره‌نشینی حتی در دولت اصلاحات نیز که از نظر متغیرهای کلان اقتصادی وضعیت بهتری داشتیم نیز رو به افزایش داشت که نشان می‌دهد مساله رشد غیرعادی مسکن ریشه‌هایی در ساختار کلان دارد. البته عبده تبریزی معتقد است که اجاره به دلیل آنکه امکان انجام سفته‌بازی روی آن وجود ندارد نمی‌تواند هم‌پای قیمت مسکن بالا رود. این همان دلیلی است که نسبت قیمت به درآمد مسکن را به اوج بی‌سابقه‌ای رسانده است.

وی همچنین افزود: در شرایطی که مصرف‌کننده تضعیف شده، قیمت مسکن به صورت منطقه‌ای افزایش می‌یابد و به سطوحی غیرقابل دسترس برای مردم قرار می‌گیرد. اگر بررسی خود را به خارج مرزها ببریم، موارد مشابهی در بیروت یا مناطقی خاص در دمشق نیز مشاهده می‌شود.

چرا قیمت مسکن تا این حد بالا رفت؟

سوال اساسی آن است که ریشه این بالا رفتن قیمت‌ها چیست. عبده تبریزی می‌گوید: یک معمایی وجود دارد مبنی بر آنکه اقتصاددانان از رشد بسیار بالای نقدینگی شکوه می‌کنند، در حالی که وقتی با کسب‌وکارها صحبت می‌کنی از نبود نقدینگی سخن می‌گویند! حجم بالای نقدینگی مطابق آمار غیر قابل انکار است. اما مهم‌ترین مساله آن است که نقدینگی وارد بخش واقعی نشده و به جای آن دارایی‌ها را هدف قرار داده است. بنابراین، فضای کلان اقتصادی شرایطی داشته که اقتصاد رشد نکرده و نقدینگی صرفا منجر به تورم سنگین بازار ملک شده است. اگر قیمت یک زمین هزار برابر هم شود، حتی یک شغل به اقتصاد اضافه نمی‌شود.

بالا رفتن هزینه ساخت یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت مسکن است که البته به تنهایی نمی‌تواند این سطوح قیمتی را توضیح دهد. سومین منبع جهش قیمت‌ها از نگاه عبده تبریزی، معاملات صوری است که بعضا با هدف پول‌شویی انجام می‌شود. در این نوع معامله، بدون آنکه حتی پولی بین افراد جابه‌جا شود، مالکیت ملکی تغییر می‌کند و با اینکه درصد کمی از کل معاملات مسکن است بر قیمت سایر املاک اثرگذار است. به عبارت دقیق‌تر، این معاملات صوری به دلیل آنکه توسط مصرف‌کننده واقعی انجام نمی‌شود و صوری است، قیمت‌های بالاتری را ثبت می‌کنند.

عامل چهارم مساله کمبود زمین در تهران است. عبده تبریزی می‌گوید: تمرکز امکانات در تهران و نبود زمین کافی، باعث می‌شود قیمت زمین به عنوان بخش اصلی بهای تمام‌شده املاک بالا می‌رود. این موضوع به سایر شهرها نیز سرایت پیدا می‌کند و تورم عجیب ملک را رقم می‌زند.

نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک، پنجمین متهم بالا رفتن قیمت‌هاست. جواهری می‌گوید: اینکه نمی‌دانیم عرضه و تقاضای واقعا چقدر است؛ چه تعداد خانه خالی وجود دارد و چه کسانی در حال معامله ملک هستند، بر قیمت‌ها اثرگذار بوده و منجر به رشد افسارگسیخته مسکن می‌شود.

شهاب‌الدین شمس نیز معتقد است یکی از متهمان اصلی رشد قیمت مسکن، الگوی غلط شهرسازی است. تمرکز امکانات در پایتخت و پس از آن در مراکز استان سبب می‌شود تقاضا در این مناطق به اوج برسد و قیمت‌ها به طور نامتعارفی رشد کنند. پس از آن حاشیه‌نشینی و در نهایت اوج‌گیری قیمت اراضی حاشیه‌ای نیز رقم بخورد.

راهکارهای خروج از بحران مسکن

سعید شیرزادی با تاکید بر آنکه مسکن پیشران ۲۵۰ صنعت مختلف است می‌گوید: طی دولت‌های مختلف یک سیاست هماهنگ و کارآمد وجود نداشته است. همین مساله باعث شده که نه طرح مسکن مهر احمدی‌نژاد، نه تمرکز دولت روحانی بر راه‌های تامین مالی ملکی و نه احتمالا نهضت مسکن ملی در دولت رئیسی جواب بدهد. بنابراین، نیاز است که یک سیاست هماهنگ در بخش‌های مختلف اتخاذ شود و مساله مسکن حل شود.

دومین مساله به اعتقاد شیرزادی، عدم بلوغ بازار سرمایه و ناآشنایی با استفاده از ابزارهای این بازار است. وی می‌گوید: افراد زیادی برای تامین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه رجوع می‌کنند، اما وقتی از هزینه ۲۵ درصدی تامین مالی از این طریق سخن می‌گوییم، متوجه دشواری این مسیر می‌شوند و عقب‌نشینی می‌کنند.

شهاب‌الدین شمس معتقد است آینده بازار مسکن به سمت مالکیت نهادی می‌رود. یعنی یک سری از نهادها مالک می‌شوند و سایرین از آنها اجاره می‌کنند. در چنین شرایطی راهکار اوراق بهادار سازی (securitization) املاک می‌شود. به گفته وی باید ملک به صورت متری فروش رود تا از تورم محافظت شود.

اما عبده تبریزی اثرات مربوط به استفاده از ابزارها و اوراق بهادارسازی را محدود می‌داند. به گفته وی ریشه در ساختارهای کلان است و این ابزارها نهایتا ۱۰ درصد اوضاع را بهبود می‌بخشند. این کارشناس ارشد بازارهای مالی می‌افزاید: من وقتی هجده سال داشتم به استخدام بانک مسکن درآمدم. در آن زمان زنگ خانه‌ها را می‌زدیم و به آنها وام‌های ۲۰ ساله پیشنهاد می‌دادیم. اما اکنون به دلیل تورم‌های بالا، بازار رهن (وام) مسکن کاملا ناکارآمد است و بانک‌ها به هیچ عنوان نمی‌توانند تسهیلات بلندمدت اعطا کنند. پس از طریق بازار رهن نمی‌توان امیدی به بازار ملک داشت.

فرهاد حنیفی در این رابطه می‌گوید: سهم مسکن از انباشته تسهیلات بانکی در دورانی به ۲۷ درصد نیز می‌رسید. اما این رقم به زیر ۲۰ درصد رسیده است. تسهیلات جاری این روند را بهتر توضیح می‌دهد (وام‌های جدید هر سال و نه انباشت وام‌ها)؛ به طوری که تسهیلات جاری در چند سال گذشته به کمتر از ۵ درصد می‌رسد. حال آنکه وام‌های قرض‌الحسنه که عمدتا تکلیفی نیز هستند از ۳ درصد به ۱۰ درصد طی سال‌های گذشته رسیده است. بنابراین، بخشی از این معضل در نظام بانکی است.

عبده تبریزی معتقد است یکی از راهکارهای بهبود اوضاع، اخذ مالیات است. وی می‌گوید: در سال‌های اخیر بحث مالیات بر عایدی سرمایه مطرح شد که گام خوبی است اما باید آن را بر اساس تورم اصلاح کرد. زیرا کسی که چند دهه قبل ملکی را خریده و حالا به علت تورم با قیمت بالاتری می‌خواهد آن را بفروشد نباید مالیات بر عایدی دهد. این با هدف کاهش سفته‌بازی در تناقض است.

وی همچنین معتقد است صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) می‌توانند با استقبال روبرو شوند و یکی از گام‌هایی است که کمی در بازار ملک رونق ایجاد می‌کند. با این حال، مهم‌ترین بحث درباره بازار ملک آن است سرمایه‌گذاری در بخش واقعی چقدر باید جذابیت پیدا کند تا سرمایه از زمین خارج شود و به سمت تولید برود.

آینده قیمت و معاملات مسکن چه می‌شود؟

برآیند نظرات درباره آینده مسکن تا پایان ۱۴۰۱ آن است که تعداد معاملات افت می‌کند و به اصطلاح رکود معاملاتی رقم می‌خورد. یعنی معاملاتی که اوایل سال به بیش از ۱۰ هزار مورد فقط در تهران می‌رسید، دیگر تکرار نمی‌شود. اما درباره قیمت نظرات متفاوت بود.

جواهری، رئیس هیات مدیره گروه مالی بانک مسکن می‌گوید: هزینه ساخت هر متر مسکن در مرداد ۱۴۰۰ حدود ۹ الی ۱۰ میلیون تومان برآورد می‌شد، اما حالا این رقم با افزایش حدود ۴۰ درصدی به ۱۳-۱۴ میلیون تومان رسیده است. این افزایش ناشی از بالا رفتن هزینه خدمات مهندسی و همچنین مواد ساختمانی است. بنابراین، من بر اساس تجربه و شهودم می‌گویم قیمت‌ها ممکن است بالاتر نیز برود.

شمس، مدیر عامل تامین سرمایه مسکن نیز می‌گوید: قیمت هر متر مسکن در تهران برای خانه‌های نرمال بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان است که معادل ۲ تا ۳ هزار دلار می‌شود. این با میانگین تاریخی فاصله معناداری ندارد و در نتیجه پایین آمدن قیمت بعید است. با توجه به شرایط موجود که دلار را افزایشی نشان می‌دهد انتظار دارم که قیمت ملک باز هم بالاتر رود.

اما عبده تبریزی نظر متفاوتی دارد و می‌گوید: مسکن بیش از اندازه بالا رفته، اما به دلیل چسبندگی قیمت‌ها پایین نمی‌آید. بنابراین، قیمت‌ها درجا می‌زند تا آنکه به تدریج تورم و سایر بازارها به آن برسند. پس برای ماه‌های بعد انتظار رکود معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها را باید داشت.

معمای قیمت مسکن

عبده تبریزی به سه عامل مهم اشاره کرد: کاهش درآمد سرانه از ۸۶، نرخ رشد اقتصادی نزدیک صفر در دهه ۹۰ و منفی شدن روند سرمایه‌گذاری. این وضعیت نابه‌سامان در حالی است که قیمت مسکن به طرز غیرقابل باوری رشد کرده که با توان پرداخت مصرف‌کننده واقعی هم‌خوانی ندارد.

اجاره‌نشینی حتی در دولت اصلاحات نیز که از نظر متغیرهای کلان اقتصادی وضعیت بهتری داشتیم نیز رو به افزایش داشت که نشان می‌دهد مساله رشد غیرعادی مسکن ریشه‌هایی در ساختار کلان دارد. البته عبده تبریزی معتقد است که اجاره به دلیل آنکه امکان انجام سفته‌بازی روی آن وجود ندارد نمی‌تواند هم‌پای قیمت مسکن بالا رود. این همان دلیلی است که نسبت قیمت به درآمد مسکن را به اوج بی‌سابقه‌ای رسانده است.

وی همچنین افزود: در شرایطی که مصرف‌کننده تضعیف شده، قیمت مسکن به صورت منطقه‌ای افزایش می‌یابد و به سطوحی غیرقابل دسترس برای مردم قرار می‌گیرد. اگر بررسی خود را به خارج مرزها ببریم، موارد مشابهی در بیروت یا مناطقی خاص در دمشق نیز مشاهده می‌شود.

چرا قیمت مسکن تا این حد بالا رفت؟

سوال اساسی آن است که ریشه این بالا رفتن قیمت‌ها چیست. عبده تبریزی می‌گوید: یک معمایی وجود دارد مبنی بر آنکه اقتصاددانان از رشد بسیار بالای نقدینگی شکوه می‌کنند، در حالی که وقتی با کسب‌وکارها صحبت می‌کنی از نبود نقدینگی سخن می‌گویند! حجم بالای نقدینگی مطابق آمار غیر قابل انکار است. اما مهم‌ترین مساله آن است که نقدینگی وارد بخش واقعی نشده و به جای آن دارایی‌ها را هدف قرار داده است. بنابراین، فضای کلان اقتصادی شرایطی داشته که اقتصاد رشد نکرده و نقدینگی صرفا منجر به تورم سنگین بازار ملک شده است. اگر قیمت یک زمین هزار برابر هم شود، حتی یک شغل به اقتصاد اضافه نمی‌شود.

بالا رفتن هزینه ساخت یکی دیگر از عوامل افزایش قیمت مسکن است که البته به تنهایی نمی‌تواند این سطوح قیمتی را توضیح دهد. سومین منبع جهش قیمت‌ها از نگاه عبده تبریزی، معاملات صوری است که بعضا با هدف پول‌شویی انجام می‌شود. در این نوع معامله، بدون آنکه حتی پولی بین افراد جابه‌جا شود، مالکیت ملکی تغییر می‌کند و با اینکه درصد کمی از کل معاملات مسکن است بر قیمت سایر املاک اثرگذار است. به عبارت دقیق‌تر، این معاملات صوری به دلیل آنکه توسط مصرف‌کننده واقعی انجام نمی‌شود و صوری است، قیمت‌های بالاتری را ثبت می‌کنند.

عامل چهارم مساله کمبود زمین در تهران است. عبده تبریزی می‌گوید: تمرکز امکانات در تهران و نبود زمین کافی، باعث می‌شود قیمت زمین به عنوان بخش اصلی بهای تمام‌شده املاک بالا می‌رود. این موضوع به سایر شهرها نیز سرایت پیدا می‌کند و تورم عجیب ملک را رقم می‌زند.

نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک، پنجمین متهم بالا رفتن قیمت‌هاست. جواهری می‌گوید: اینکه نمی‌دانیم عرضه و تقاضای واقعا چقدر است؛ چه تعداد خانه خالی وجود دارد و چه کسانی در حال معامله ملک هستند، بر قیمت‌ها اثرگذار بوده و منجر به رشد افسارگسیخته مسکن می‌شود.

شهاب‌الدین شمس نیز معتقد است یکی از متهمان اصلی رشد قیمت مسکن، الگوی غلط شهرسازی است. تمرکز امکانات در پایتخت و پس از آن در مراکز استان سبب می‌شود تقاضا در این مناطق به اوج برسد و قیمت‌ها به طور نامتعارفی رشد کنند. پس از آن حاشیه‌نشینی و در نهایت اوج‌گیری قیمت اراضی حاشیه‌ای نیز رقم بخورد.

راهکارهای خروج از بحران مسکن

سعید شیرزادی با تاکید بر آنکه مسکن پیشران ۲۵۰ صنعت مختلف است می‌گوید: طی دولت‌های مختلف یک سیاست هماهنگ و کارآمد وجود نداشته است. همین مساله باعث شده که نه طرح مسکن مهر احمدی‌نژاد، نه تمرکز دولت روحانی بر راه‌های تامین مالی ملکی و نه احتمالا نهضت مسکن ملی در دولت رئیسی جواب بدهد. بنابراین، نیاز است که یک سیاست هماهنگ در بخش‌های مختلف اتخاذ شود و مساله مسکن حل شود.

دومین مساله به اعتقاد شیرزادی، عدم بلوغ بازار سرمایه و ناآشنایی با استفاده از ابزارهای این بازار است. وی می‌گوید: افراد زیادی برای تامین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه رجوع می‌کنند، اما وقتی از هزینه ۲۵ درصدی تامین مالی از این طریق سخن می‌گوییم، متوجه دشواری این مسیر می‌شوند و عقب‌نشینی می‌کنند.

شهاب‌الدین شمس معتقد است آینده بازار مسکن به سمت مالکیت نهادی می‌رود. یعنی یک سری از نهادها مالک می‌شوند و سایرین از آنها اجاره می‌کنند. در چنین شرایطی راهکار اوراق بهادار سازی (securitization) املاک می‌شود. به گفته وی باید ملک به صورت متری فروش رود تا از تورم محافظت شود.

اما عبده تبریزی اثرات مربوط به استفاده از ابزارها و اوراق بهادارسازی را محدود می‌داند. به گفته وی ریشه در ساختارهای کلان است و این ابزارها نهایتا ۱۰ درصد اوضاع را بهبود می‌بخشند. این کارشناس ارشد بازارهای مالی می‌افزاید: من وقتی هجده سال داشتم به استخدام بانک مسکن درآمدم. در آن زمان زنگ خانه‌ها را می‌زدیم و به آنها وام‌های ۲۰ ساله پیشنهاد می‌دادیم. اما اکنون به دلیل تورم‌های بالا، بازار رهن (وام) مسکن کاملا ناکارآمد است و بانک‌ها به هیچ عنوان نمی‌توانند تسهیلات بلندمدت اعطا کنند. پس از طریق بازار رهن نمی‌توان امیدی به بازار ملک داشت.

فرهاد حنیفی در این رابطه می‌گوید: سهم مسکن از انباشته تسهیلات بانکی در دورانی به ۲۷ درصد نیز می‌رسید. اما این رقم به زیر ۲۰ درصد رسیده است. تسهیلات جاری این روند را بهتر توضیح می‌دهد (وام‌های جدید هر سال و نه انباشت وام‌ها)؛ به طوری که تسهیلات جاری در چند سال گذشته به کمتر از ۵ درصد می‌رسد. حال آنکه وام‌های قرض‌الحسنه که عمدتا تکلیفی نیز هستند از ۳ درصد به ۱۰ درصد طی سال‌های گذشته رسیده است. بنابراین، بخشی از این معضل در نظام بانکی است.

عبده تبریزی معتقد است یکی از راهکارهای بهبود اوضاع، اخذ مالیات است. وی می‌گوید: در سال‌های اخیر بحث مالیات بر عایدی سرمایه مطرح شد که گام خوبی است اما باید آن را بر اساس تورم اصلاح کرد. زیرا کسی که چند دهه قبل ملکی را خریده و حالا به علت تورم با قیمت بالاتری می‌خواهد آن را بفروشد نباید مالیات بر عایدی دهد. این با هدف کاهش سفته‌بازی در تناقض است.

وی همچنین معتقد است صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT) می‌توانند با استقبال روبرو شوند و یکی از گام‌هایی است که کمی در بازار ملک رونق ایجاد می‌کند. با این حال، مهم‌ترین بحث درباره بازار ملک آن است سرمایه‌گذاری در بخش واقعی چقدر باید جذابیت پیدا کند تا سرمایه از زمین خارج شود و به سمت تولید برود.

آینده قیمت و معاملات مسکن چه می‌شود؟

برآیند نظرات درباره آینده مسکن تا پایان ۱۴۰۱ آن است که تعداد معاملات افت می‌کند و به اصطلاح رکود معاملاتی رقم می‌خورد. یعنی معاملاتی که اوایل سال به بیش از ۱۰ هزار مورد فقط در تهران می‌رسید، دیگر تکرار نمی‌شود. اما درباره قیمت نظرات متفاوت بود.

جواهری، رئیس هیات مدیره گروه مالی بانک مسکن می‌گوید: هزینه ساخت هر متر مسکن در مرداد ۱۴۰۰ حدود ۹ الی ۱۰ میلیون تومان برآورد می‌شد، اما حالا این رقم با افزایش حدود ۴۰ درصدی به ۱۳-۱۴ میلیون تومان رسیده است. این افزایش ناشی از بالا رفتن هزینه خدمات مهندسی و همچنین مواد ساختمانی است. بنابراین، من بر اساس تجربه و شهودم می‌گویم قیمت‌ها ممکن است بالاتر نیز برود.

شمس، مدیر عامل تامین سرمایه مسکن نیز می‌گوید: قیمت هر متر مسکن در تهران برای خانه‌های نرمال بین ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان است که معادل ۲ تا ۳ هزار دلار می‌شود. این با میانگین تاریخی فاصله معناداری ندارد و در نتیجه پایین آمدن قیمت بعید است. با توجه به شرایط موجود که دلار را افزایشی نشان می‌دهد انتظار دارم که قیمت ملک باز هم بالاتر رود.

اما عبده تبریزی نظر متفاوتی دارد و می‌گوید: مسکن بیش از اندازه بالا رفته، اما به دلیل چسبندگی قیمت‌ها پایین نمی‌آید. بنابراین، قیمت‌ها درجا می‌زند تا آنکه به تدریج تورم و سایر بازارها به آن برسند. پس برای ماه‌های بعد انتظار رکود معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها را باید داشت.