پیش بینی عجیب از قیمت مسکن | سقوط سنگین قیمت مسکن در راه است؟

 در چند سال گذشته قیمت مسکن نوسانات زیادی داشته است . قیمت مسکن در تهران رشد قابل توجه و سرسام اوری را تجربه کرده است. قیمت مسکن براساس شاخص های مختلفی مثل سال ساخت محله نوع ملک براورد می شود.  عوامل مختلفی بر قیمت مسکن تاثیر گذار است . در گزارش زیر قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را بررسی می کنیم.

پیش بینی قیمت مسکن

 بازار مسکن طی سال‌های اخیر نوسانات بسیاری را تجربه کرده است. بسیاری از معامله‌گران نیز منتظر نتیجه برجام هستند. توافق یا عدم توافق برجام، چه تاثیری بر قیمت مسکن دارد؟ هاشم آردم، کارشناس اقتصادی و بازارهای مالی به این پرسش پاسخ داد.  آردم با بیان اینکه یک سری باورها راجع به بازار مسکن در اقتصاد ما وجود دارد،‌گفت: خیلی‌ها معتقد هستند که مسکن، ملک و زمین دارایی پر ریسکی نیستند. اگر از ۱۰ یا ۲۰ سال گذشته بررسی کنیم می‌بینیم،‌ ادعای بی‌راهی نیست. بازار ملک بازار پر ریسکی نبوده است؛ یعنی کاهش قیمت مسکن در زمان های رکودی خیلی محدود بوده است و اگر قرار بود رشد کند، خیلی آهسته و پیوسته این اتفاق می افتاد.(بجز اواسط و اواخر دهه هشتاد)  وی ادامه داد: رشد مسکن آهسته بوده تا شوکی به اقتصاد وارد شود و مثل بقیه دارایی‌ها با یک جهش قیمتی مواجه شود‌. اما قیمت ملک در هیچ سالی بازدهی منفی نداشته است(بازدهی حقیقی منفی داشته است مثلا تورم ۲۰ درصد بوده است و ملک ۱۰ درصد رشد کرده و نسبت به تورم عقب افتاده است.) و اینطور نبوده است که میانگین قیمت آن با افت مواجه شود و این رشد کم و زیاد شده است. این یک باور عمومی راجع به بازار مسکن است.  او افزود: در سال‌های ۸۶ و ۸۷ قیمت هر متر آپارتمان در تهران به ۲۰۰۰ دلار می‌رسد و در سال ۹۷ که همه بازار های دارایی در کف بودند، قیمت هر متر آپارتمان به ۶۰۰ الی ۷۰۰ دلار می‌رسد‌. اما میانگین بلندمدت قیمت هر متر آپارتمان در تهران در ۳۰ سال گذشته، ۱۲۰۰ دلار است. در تیر ماه امسال با در نظر گرفتن قیمت مسکن شهر تهران متری ۴۵ میلیون تومان و دلار ۳۰ هزار تومانی، قیمت دلار مسکن شهر تهران به ازای هر متر مربع به ۱۵۰۰ دلار رسیده است؛ پس از میانگین خود بالاتر است.  آردم در ادامه افزود: فرض کنیم برجام اتفاق بیوفتد و دلار با افت مواجه شود (افت خیلی جدی نباشد مثلا حدود ۲۵ هزار تومان شود)، با قیمت فعلی متری ۴۵ میلیون تومان در تهران، قیمت هر متر آپارتمان ۱۸۰۰ دلار می‌شود که به سقف تاریخی قیمت ملک بسیار نزدیک است و آنجاست که می‌توان گفت قیمت ملک و زمین و آپارتمان، حباب دارد.  این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: اگر قرار باشد تقاضایی برای خرید ارز و خروج سرمایه ایجاد شود، بالاخره فرد باید یک دارایی بفروشد و یکی از دارایی هایی که مستعد فروش است، ملک است پس عرضه در این بازار افزایش یافته و "ارزش" ملک ( نسبت ۱۸۰۰ دلار تا ۱۲۰۰ یا ۱۳۰۰ دلار با ارز ۲۵ هزار تومانی) باید از متری ۴۵ میلیون تومان روی ۳۰ میلیون تومان برود.  او در نهایت گفت: اما برخلاف ارزش، ممکن است این اتفاق برای "قیمت" ملک نیوفتد و بازار ۲ یا ۳ سال(تا زمانی که توافق پابرجاست) قیمت در همین حد بماند و درواقع قیمت ملک اصلاح زمانی پیدا کند و به رکود برود. اما حتی پتانسیل این را دارد که از اینجا ۲۸ الی ۳۰ درصد افت قیمت را تجربه کند. پس با دلار توافقی و برجامی، مسکن حباب دارد و این امکان وجود دارد قیمت هر متر آپارتمان در تهران با افت مواجه شود یا درجا بزند. پس ما ارزش هر متر مسکن در تهران را برای زمانی که توافق صورت بگیرد، در حدود ۳۰ میلیون تومان تخمین می‌زنیم.

عوامل پنهان کاری قیمت مسکن در بازار!

اخبار غیررسمی و وضعیت سیاسی کشور بر روی بازارمسکن نیز تأثیر گذاشته و بیشتر مالکان ترجیح می‌دهند به جای عقب نشینی قیمتی درکنار قیمت ملک یا بهای اجاره عبارت تفاهمی را به کار ببرند.  با وجود آن که بازار تابستانی مسکن به گرمای بهار نبود و میزان معاملات در این فصل کاهش پیدا کرد اما همچنان شاهد رشد قیمت‌ها بودیم. به گفته برخی از فعالان بازار مسکن در غرب تهران کاهش معاملات در مرداد ماه هم ادامه پیدا کرده که در نیمه دوم مرداد ماه بیش ازهفته های نخست با ریزش معاملات رو به رو بوده اند. کارگاه حضوری آموزش CRM دیــدار | رایگان شرکت کنید [tavoos.net]  اما وضعیت مستأجران نسبت به گذشته تغییری نداشته و فشار افزایش دو برابری اجاره بها ادامه دارد. محله‌های غرب تهران هم برای خریداران و هم مستأجران از نقاط محبوب است، این درحالی است که حمل و نقل عمومی در این محدوده به شدت دچار ضعف است و به دلیل استفاده از خودروی شخصی بزرگراه‌های این محدوده همیشه با بار ترافیکی سنگینی رو به رو است .  اگر محل کار شما در محدوده مرکزی شهر باشد و محل سکونت شما در غرب دست کم در ساعت‌های پیک ترافیک صبح‌گاهی و غروب باید دو ساعت از عمرتان را در ترافیک سپری کنید، اما به دلیل آب و هوای مناسب، وجود مراکز تفریحی و تجاری، وجود فایل‌های متنوع اجاره و فروش این محله ها همچنان مورد اقبال قرار دارند و منطقه 5 و 2 و 22 سال هاست در لیست پرفروش‌ها قرار دارند .

پیش‌بینی اثر احیای برجام بر قیمت مسکن در بازار  در چند روز اخیر همزمان با اخبار رسمی پیرامون توافق احتمالی بازار مسکن نیز واکنش نشان داد.  همزمان با جدی‌تر شدن مذاکرات و احیای احتمالی توافق برجام، رفتار بازیگران مسکن هم دستخوش تغییر شد. البته تغییری از جنس واهمه. گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد، بازار خرید و فروش با افت شدید در هر دو طرف معامله مواجه شده است.  در همین زمینه برخی از مشاوران املاک در پایتخت می‌گویند، از حدود یک هفته گذشته همزمان با افت قیمت دلار و دریافت سیگنال‌هایی مبنی بر توافق احتمالی، بازار مسکن با افت خریدار و فروشنده مواجه شد.  به اعتقاد یکی از مشاوران املاک، تا حدود 10 روز پیش بازار روال عادی خود را طی می‌کرد و خریدار به صورت معمول مراجعه می‌کرد اما دقیقا از زمانی که قیمت دلار همزمان با اخبار توافق احتمالی، روند کاهشی پیدا کرد، مشتریان و مراجعه کنندگان نیز کاهش قابل توجه داشتند.  گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که خریداران امیدوارند با توافق نهایی، قیمت مسکن کاهش پیدا کند و از این رو فعلا تصمیم برای خرید را متوقف کردند.  در عین حال، برخی فروشندگان که امیدی به توافق ندارند، فایل خود را از لیست فروش فعلا خارج کردند و حاضر نیستند قیمت پیشنهادی ملک خود را کاهش دهند.  پیش ‌بینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱  یک انبوه‌ساز و کارشناس مسکن گفت: با افزایش قیمت ارز و برهم‌خوردن برجام، شرایط تورمی به گونه‌ای خواهد شد که ارزش پول ملی کاهش می‌یابد و در نتیجه با توجه به تورم اقتصاد کلان، قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش می‌یابد و ساختمان نیز گران می‌شود. بنابراین در بخش مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه خواهیم بود.  حسن محتشم در گفت‌وگو با خبرنگار ایمنا، اظهار کرد: در پی افزایش صددرصدی که در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ بازار مسکن تجربه کرد، در سال ۱۴۰۰ با وجود تورم بیش از ۴۰ درصدی کشور، در بخش مسکن شاهد رشد ۱۵ درصدی بودیم و می‌توان گفت فقط ۴۰ درصد از تورم کشور در بخش مسکن تأثیر گذاشت.  وی با بیان اینکه با توجه به جهش قابل توجه قیمت مسکن در سال‌های گذشته جایی برای افزایش بیشتر در سال ۱۴۰۰ نبود، افزود: در سال ۱۴۰۱ نیز درصورتی‌که نرخ ارز افزایش نیابد، افزایش قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم خواهد بود؛ زیرا به اندازه کافی در سال‌های گذشته شاهد رشد قیمت مسکن بوده‌ایم.  قیمت مسکن در تهران | قیمت مسکن ۲۸ مردادماه ۱۴۰۱  این انبوه‌ساز و کارشناس مسکن گفت: در سه سالی که قیمت مسکن افزایشی بود، بخش زیادی از تقاضای بازار، سرمایه‌ای و فقط بخشی از تقاضا مصرفی بود. با وجود انباشت و انبوه تقاضا، همه این تقاضاها پنهان است زیرا متقاضیان مسکن امکان تأمین نقدینگی و پول لازم برای خرید مسکن را ندارند؛ بنابراین تقاضاهایی که به وجود می‌آید ناشی از سرمایه‌گذاری پول‌های سرگردان جامعه است که تقاضای کاذب در بازار ایجاد می‌کند.  محتشم اضافه کرد: اگر با افزایش قیمت ارز مواجه نشویم به نظر نمی‌رسد قیمت مسکن افزایش قابل توجهی داشته باشد و حتماً کمتر از نرخ تورم رشد خواهد کرد. اگر برجام امضا شود و شاهد کاهش قیمت ارز باشیم، در بخش مسکن با کاهش قیمت مواجه می‌شویم.  وی در پایان خاطرنشان کرد: با افزایش قیمت ارز و برهم خوردن برجام، شرایط تورمی به گونه‌ای خواهد شد که ارزش پول ملی کاهش می‌یابد و در نتیجه با توجه به تورم اقتصاد کلان، قیمت نهاده‌های ساختمانی افزایش می‌یابد و ساختمان نیز گران می‌شود؛ بنابراین در بخش مسکن نیز با افزایش قیمت مواجه خواهیم بود.   علی‌اصغر خانی، نماینده مردم شهرستان‌های شاهرود و میامی در مجلس شورای اسلامی پیش از ظهر امروز در نشست هم‌اندیشی با خبرنگاران، به موضوع افزایش اجاره‌بها و قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: این موضوع جدی بوده و مصوبه مجلس، ساخت یک میلیون مسکن در سال است.  وی تصریح کرد: دولت وظیفه دارد که این مصوبه را اجرایی کند؛ به طور قطع، با اجرای این طرح، وضع مسکن خوب می‌شود؛ چراکه مازاد بر نیاز مسکن ساخته شده و با مسکن مازاد قیمت آن پایین خواهد آمد.  نماینده مردم شهرستان‌های شاهرود و میامی در مجلس شورای اسلامی به ورزشگاه ۱۵ هزار نفری شاهرود نیز اشاره کرد و افزود: ۶۰ میلیارد تومان اعتبار سال گذشته برای این پروژه اخذ شد و تا پایان امسال ظرفیت سه هزار نفری آن افتتاح می‌شود و سال بعد هم سعی بر افتتاح کامل آن داریم و باید پیمانکار سریع‌تر کار را ادامه دهد.  یک‌روزه یک‌هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان اعتبار برای شرق استان مصوب شد  وی با اشاره به به حضور معاونان وزرا در شهرستان شاهرود و با بیان اینکه مسؤولیت آن با فرمانداری بود، ادامه داد: یک‌هزار و 200 میلیارد تومان در شرق استان سمنان یک‌روزه مصوب شد؛ می‌خواستیم در کمال آرامش و‌ با چانه‌زنی این جذب اعتبارات انجام شود و ۳۰۰ میلیارد تومان برای پل ابریشم و بیارجمند با دستور مستقیم وزیر نفت واگذار شد و چانه‌زنی کردیم و جلسه سنگین و دشواری بود.  نماینده مردم شهرستان‌های شاهرود و میامی در مجلس شورای اسلامی با اشاره به اشتغال‌زایی در شرق استان سمنان و دورنمای خوبی که دارد، بر استفاده از اعتبارات ملی در این راستا تأکید کرد و گفت: کل اعتبار شرق استان در سال ۱۴۰۱، ۲۷۶ میلیارد تومان بوده است که ما در یک روز بیش از یک‌هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان اعتبار جذب کردیم.