خبر مهم از قیمت مسکن در تابستان | مستاجران بخوانند

با توجه به سابقه هفت دهه برنامه‌ریزی در بخش مسکن کشور، برخی از کاستی‌های این بخش تا حدی برطرف شده است. با این حال، فهرست مشکلات موجود در این حوزه نشان دهنده ساختار مشکل‌زای سیاستگذاری در بازار مسکن است و نیازمند نوگرایی و نواندیشی در این حوزه است. بررسی مشکلات اساسی این بخش نشان می‌دهد که استفاده از رویکردهای غیرعلمی و گاهاً پروژه‌محور در دهه‌های گذشته و عدم توجه کافی به اصلاحات ساختاری و نهادی، از برطرف شدن مشکلات بخش مسکن جلوگیری کرده است.

چالش‌‌‌هایی چون سهم بالای مسکن در هزینه خانوار، نوسانات بازار مسکن، عدم‌تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن، ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن، بالا بودن طول دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن، مالیات‌‌‌های غیرهدفمند و غیرموثر مسکن، حضور کمرنگ صنعتی‌‌‌سازی و فناوری‌‌‌های نوین در تولید مسکن، خلأ اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای، حجم بالای بافت‌‌‌های نابسامان شهری، ناکارآمدی برنامه‌‌‌های تامین مسکن اقشار کم‌‌‌درآمد، سیستم اطلاعات ناقص زمین و مسکن، ساختار ناکارآمد هزینه-درآمد شهرداری‌‌‌ها و ساختار ناکارآمد نظارت بر شهر و ساختمان، اصلاحات در این حوزه را اجتناب‌‌‌ناپذیر کرده است.

از سوی دیگر باید توجه داشت که از دیرباز، ملک به عنوان یکی از گزینه‌‌‌های سرمایه‌گذاری نزد ایرانیان بوده و انباشت ثروت از کانال خرید و فروش ملک، بر سرمایه‌گذاری در تولید مرجح بوده است. صنعتی شدن، گسترش شهرنشینی، افزایش شدید جمعیت و خصوصا پررنگ شدن نقش نفت در اقتصاد ایران از دهه ۱۳۴۰ نیز مختصات جدیدی به اقتصاد زمین و مسکن بخشید. خصوصا که به موازات تعمیق بیماری هلندی، کالای غیرقابل‌‌‌مبادله‌‌‌ای چون زمین از افزایش نسبی ارزش برخوردار شد. از اواخر دهه ۱۳۶۰ نیز با اتمام جنگ و همچنین تغییر ساختار درآمدی شهرداری‌‌‌ها، تامین هزینه اداره شهر به تراکم‌‌‌فروشی و کاربری‌‌‌فروشی و مجوزفروشی متکی شد که بیش از آنکه نیاز شهر باشند، محملی برای درآمدزایی شهرداری‌‌‌ها بوده است.

به نظر می‌رسد بخش قابل‌توجهی از وضعیت کنونی، زاییده فقدان برخی از نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود است به گونه‌ای‌که نهادهای موردنیاز برای توسعه مسکن یا وجود ندارند یا اگر هم وجود دارند، کارکرد مخدوشی دارند. مثلا وزارت راه و شهرسازی به جای سیاستگذاری، تصدی‌‌‌گری کرده است. شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارتِ شهر داشته است. انبوه‌‌‌ساز به جای توسعه‌‌‌گری، پیمانکاری کرده است. ضمن اینکه بخشی از مشکلات، ناشی از تعامل ناکافی (گاه، تقابل) نهادهای تصمیم‌‌‌سازی و سیاستگذاری در حوزه‌‌‌های زمین، مسکن و شهرسازی است.

از این‌‌‌روست که حتی در دوره‌‌‌هایی که بخش قابل‌توجهی از توان اجرایی و مالی دولت، مصروف طرح و پروژه‌‌‌ای در بخش مسکن شده است، مشکلات این بخش مرتفع نشده است؛ چرا که به جای پروسه اصلاحات ساختاری و نهادی، اجرای پروژه در کانون توجه بوده است. پیشینه اجرای برنامه‌‌‌های شتاب‌‌‌زده در کشورمان، بدون توجه به الزامات و نهادها نیز حاکی از آن است که چنین برنامه‌‌‌هایی در بلندمدت به نتیجه مورد انتظار نمی‌‌‌انجامد.

با این مقدمه، به برخی از مسائل که با اولویت بالاتر باید در بخش مسکن دولت چهاردهم پیگیری شود به شرح ذیل پرداخته می‌شود. بدیهی است برنامه تفصیلی، در قالب طرح جامع مسکن قابل ارائه است. اما نکته موکد این است که بر اساس تجارب پیشین، سیاستگذاران حوزه مسکن که تحت شدیدترین فشارهای رسانه‌ای و افکار عمومی قرار داشته‌اند گاه از سر کلافگی، گاه برای رفع تکلیف و گاه برای خرید زمان به فکر تدوین یا بازنگری طرح جامع مسکن افتاده‌اند. طرح جامع مسکن نیز با یک رویکرد سوسیالیستی و بدون توجه به محدودیت‌های مدیریتی و بودجه‌ای، مداخلات گسترده دولت را تجویز و تئوریزه کرده است. در واقع، به‌روزآوری طرح جامع مسکن با سیاق پیشین، نقشه راه واقع‌بینانه‌ای پیش روی سیاستگذار مسکن برای حل مشکلات ساختاری این بخش نمی‌گشاید.

زمین شهری از اصلی‌‌‌ترین موضوعات تاثیرگذار بر برنامه‌‌‌های توسعه مسکن محسوب شده و از ضرورت‌‌‌های اساسی در تولید و عرضه مسکن است. موضوع تامین مسکن به‌ویژه در مناطق کلان‌شهری با مواردی همچون گسترش افقی شهرها، تخریب زمین‌‌‌های کشاورزی، محدود بودن زمین‌‌‌های دولتی مناسب برای توسعه شهری، زمان‌بر و هزینه‌بر بودن فرآیند آماده‌سازی و تامین زیرساخت‌‌‌ها برای اراضی الحاقی همراه است.

در خصوص زمین، توجه به چند نکته حائز اهمیت مضاعف است: الف- وسعت کشور و وفور زمین آماده‌سازی‌نشده و بدون خدمات زیربنایی و روبنایی می‌تواند موجب کم‌پنداری محدودیت زمین شود. واقعیت این است که میزان زمین‌های قابل سکونت در اختیار دولت، محدود است و اکثر زمین‌‌های موجود، نیازمند آماده‌سازی و تامین خدمات است. تجربه مسکن مهر ثابت کرد غفلت از این مساله می‌تواند موجب ساخت مسکن غیرقابل سکونت و خالی از سکنه شود و فرآیند عرضه را سال‌ها با تاخیر مواجه کند. ب- توسعه شهری کشور با محدودیت‌های طبیعی از جمله منابع آبی، توپوگرافی نامناسب، قرار گرفتن روی آبخوان‌ها، مناطق حساس محیط‌زیستی، زلزله و گسل مواجه است. شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در سال‌های اخیر با رویکردی انبساطی موضوع الحاقات و تصویب شهرک‌ها را در دستور کار قرار داده است. مجلس شورای اسلامی نیز در قالب ماده ۵۰ قانون برنامه هفتم، وزارت راه و شهرسازی را مکلف به اضافه کردن ۰.۲‌درصد از مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور در روستاها و شهرهای کوچک و میانی می‌کند. مقایسه این عدد با کل عرصه مسکن مهر کشور، حاکی از ساده‌‌‌انگاری قانون‌گذار در خصوص این تجویز در مساله پیچیده زمین است.

با این‌حال، موضوع غیرقابل کتمان در اقتصاد مسکن، بالا بودن متوسط «سهم زمین از قیمت مسکن» در کشورمان در مقایسه با دیگر کشورهاست. با توجه به عدم‌‌‌حضور توسعه‌‌‌گران خصوصی زمین در کشورمان، عرضه‌‌‌ زمین شهری عمدتا بر دوش سازمان ملی زمین مسکن و شرکت مادرتخصصی شهرهای جدید افتاده است که با توجه به افزایش پیوسته تعداد خانوارها، پاسخگوی نیاز زمین نبوده‌اند.

برای پاسخگویی به نیاز زمین شهری، گزینه‌‌‌های اولویت‌‌‌داری همچون استفاده از فرصت زمین‌‌‌های بایر رهاشده داخل محدوده شهرها، تغییرکاربری زمین‌‌‌های دارای کارکردهای ناسازگار با ماهیت زندگی شهری همچون انبارهای بزرگ و پادگان‌‌‌های نظامی و در موارد بسیار خاص، الحاق اراضی غیر‌کشاورزی و دارای قابلیت توسعه مسکونی به شهرهای موجود بر اساس برآوردهای نیاز به فضای مسکونی و توسعه شهری است. علاوه بر موارد پیش‌‌‌گفته، می‌توان از احداث و توسعه شهرک‌‌‌های مسکونی برای تامین زمین مسکونی به‌‌‌خصوص در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ که با محدودیت الحاق اراضی مواجه هستند، یاد کرد. علاوه بر چهار اولویت تامین زمین که اشاره شد، زمین‌‌‌های واقع در بافت‌های فرسوده و خصوصا سکونتگاه‌های غیررسمی می‌توانند وارد چرخه عرضه مسکن شهری کشور شوند.

نکته مهم دیگری که باید مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد این است که واگذاری مستقیم زمین دولتی به متقاضیان برای ساخت مسکن، منجر به واگذاری رانت به گیرنده زمین می‌شود و عمدتا این زمین‌ها در بازار زمین مورد دادوستد سوداگران قرار می‌گیرند.

به لحاظ اجرایی نیز، ایجاد بستری مناسب برای حضور شرکت‌های توسعه‌‌‌گر به‌خصوص شهرک‌ساز، کمک شایانی برای بهره‌برداری از زمین‌های قابل عرضه است. از آنجا که برای انجام فعالیت توسعه‌‌‌گری، به سرمایه‌‌‌های بزرگی نیاز است شاید در مراحل اولیه بهتر باشد از شرکت‌های بزرگ خارجی یا نهادهای متمول داخلی دعوت به‌‌‌عمل آید و در صورت لزوم به آنها تضامین دولتی نیز داده شود.